Bakıda mənzil satışı vergisi: zonalar, əmsallar və necə hesablanır

Bakıda mənzil satarkən qarşılaşacağınız xərclərdən biri satış vergisidir, amma bu verginin necə hesablandığını satıcıların əksəriyyəti yalnız notariusun yanında, sövdələşmə anında öyrənir. Yaxşı xəbər odur ki, rəqəm öncədən hesablana bilir, çünki o, satış qiymətinə yox, mənzilin sahəsinə və yerləşdiyi zonaya bağlıdır.

Bu məqalə satış vergisinin necə işlədiyini sadə dildə izah edir: əsas düstur, Bakının zonalara necə bölündüyü, hansı güzəştlərin tətbiq olunduğu və konkret mənzil üçün rəqəmi necə öncədən görə biləcəyiniz. Sonda bunu özünüz üçün yoxlamağın iki yolunu göstəririk: zonaları interaktiv xəritədə baxmaq və vergini kalkulyatorla hesablamaq.

Satış vergisi necə hesablanır

Fiziki şəxs daşınmaz əmlakını satarkən sadələşdirilmiş vergi tutulur. Düstur sadədir:

Hər kvadratmetrə 15 AZN, mənzilin yerləşdiyi zonanın əmsalına vurulur.

Diqqət edilməli ən vacib məqam budur: vergi satış qiymətinə görə yox, sahəyə görə hesablanır. Yəni eyni rayonda, eyni sahədə iki mənzil fərqli qiymətə satılsa belə, satış vergisi eyni olur. Verginin böyüklüyünü qiymət yox, sahə və zona müəyyən edir.

Bunun səbəbi odur ki, sadələşdirilmiş vergi əqdin real qiymətini yoxlamağa çalışmır; bunun əvəzinə dövlət hər zona üçün kvadratmetr başına sabit dərəcə təyin edib və mərkəzə yaxın, bahalı zonalarda əmsal daha yüksəkdir.

İki vacib güzəşt

Düstur ilk baxışdan göründüyündən daha az vergi verir, çünki iki güzəşt var:

İlk 30 m² vergidən azaddır. Yaşayış sahəsinin ilk 30 kvadratmetri vergi bazasından çıxılır. Yəni 80 m² mənzildə vergi yalnız 50 m²-ə (80 − 30) tutulur. Bu, hər yaşayış mənzilinə aiddir və verginin real məbləğini nəzərəçarpacaq dərəcədə azaldır.

3 ildən çox qeydiyyat tam azadlıq deməkdir. Əgər mülkiyyətçi satdığı ünvanda azı 3 ildir qeydiyyatdadırsa (yəni orada yaşayıb), satış tamamilə vergidən azaddır. Bu güzəşt ilk növbədə öz evini satıb başqasını alan ailələri qorumaq üçündür: əsl yaşayış yerinizi satırsınızsa, çox güman ki, heç bir satış vergisi ödəməyəcəksiniz. Güzəştdən yararlanmaq üçün qeydiyyat müddətini təsdiqləyən sənəd lazımdır.

Bu iki güzəşti birləşdirsək, tam düstur belə olur:

Vergi = (sahə − 30 m²) × 15 AZN × zona əmsalı

3 ildən çox qeydiyyat varsa, nəticə sıfırdır.

Bakı necə zonalara bölünür

Zona əmsalları təsadüfi deyil. Bakının ərazisi Nazirlər Kabinetinin 2015-ci il tarixli qərarı ilə (qərar No. 412) zonalara bölünüb və hər zonaya bir əmsal təyin edilib. Mərkəzə və dənizə yaxın, prestijli ərazilər ən yüksək əmsalı daşıyır; kənar qəsəbələrdə əmsal ən aşağıdır.

Zona	Əmsal	Təxmini ərazi
1	4.0	Şəhərin mərkəzi nüvəsi (Səbail, Fəvvarələr meydanı ətrafı)
2	3.0	Mərkəzə bitişik prestijli küçələr
3-4	2.2	Genişlənmiş mərkəz, yuxarı-orta rayonlar
5, 6.x	1.8	Orta şəhər zolağı
7, 8, 9.x	1.5	Mərkəzdən kənar yaşayış rayonları
10.x, 11, 12	1.2	Abşeronun kənar qəsəbələri

Bu cədvəl yalnız ümumi mənzərəni göstərir. Dəqiq sərhədlər küçə-küçə müəyyən olunub və bir rayonun daxilində belə iki qonşu küçə fərqli zonalara düşə bilər. Buna görə də zonanı təxmin etməkdənsə, mənzilin dəqiq ünvanını xəritədə yoxlamaq daha doğrudur.

Zonaları xəritədə görün

Mənzil.ai-nin interaktiv xəritəsində bütün zonalar real sərhədləri ilə çəkilib. Hər zonanın üzərinə kliklədikdə əmsalını, rəsmi mənbə mətnini və həmin zonanın küçə-küçə sərhədlərinin təsvirini görə bilərsiniz.

Vergi zonaları xəritəsini açın

Xəritədə zonalar yaşıldan (ən aşağı əmsal) qırmızıya (ən yüksək əmsal) qədər boyanıb, ona görə mənzilinizin hansı qiymət-zonasında olduğunu bir baxışda görmək olar.

Vergini kalkulyatorla hesablayın

Konkret mənzil üçün vergini özünüz hesablamağa ehtiyac yoxdur. Satış vergisi kalkulyatorunu açın: ünvanı yazın (zona avtomatik tapılır) və ya zonanı özünüz seçin, sahəni daxil edin - təxmini vergi dərhal görünür. İstəsəniz 3 illik qeydiyyat güzəştini də işarələyə bilərsiniz.

Nümunə

Tutaq ki, 5 nömrəli zonada (əmsal 1.8) 90 m² mənzil satırsınız və orada 3 ildən az qeydiyyatdasınız:

• Vergi tutulan sahə: 90 − 30 = 60 m²
• Vergi: 60 × 15 AZN × 1.8 = 1,620 AZN

Eyni mənzili 1 nömrəli zonada (əmsal 4.0) satsaydınız: 60 × 15 × 4.0 = 3,600 AZN. Görünür ki, zona əmsalı verginin böyüklüyünə qiymətdən daha çox təsir edir.

Əgər həmin ünvanda 3 ildən çox qeydiyyatdasınızsa, hər iki halda vergi 0 AZN olardı.

Bunu illik əmlak vergisi ilə qarışdırmayın

Burada söhbət yalnız satış zamanı bir dəfə ödənilən sadələşdirilmiş vergidən gedir. Bundan ayrı olaraq, mənzil sahibləri hər il əmlak vergisi də ödəyir; o, fərqli dərəcələrlə (kvadratmetrə 0.1-0.4 AZN) və fərqli əmsallarla hesablanır. İki vergi eyni zona xəritəsindən istifadə etsə də, dərəcələri və qaydaları ayrıdır. Bu məqalə yalnız satış vergisi haqqındadır.

Mənbə və qeyd

Dərəcələr və zona əmsalları Vergi Məcəlləsinin 220.8-ci maddəsinə və Dövlət Vergi Xidmətinin rəsmi materiallarına (taxes.gov.az) əsaslanır; zona sərhədləri Nazirlər Kabinetinin No. 412 saylı qərarı ilə müəyyən edilib.

Burada verilən hesablamalar təxminidir və ümumi məlumat xarakteri daşıyır. Yekun vergi məbləğini satış zamanı notarius müəyyən edir, fərdi vəziyyətinizə görə güzəştlər dəyişə bilər. Bu, hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil; konkret hal üçün notariusa və ya vergi mütəxəssisinə müraciət edin.