Kirayə, yoxsa almaq? Bakı bazarının rəqəmləri ilə cavab
380 mindən çox elan üzərində hesabladıq: Bakıda mənzil kirayəsi qiymətin neçə faizini qaytarır, hansı rayonda nisbət daha yaxşıdır və ipoteka faizi nə vaxt almağı məntiqli edir. Konkret nümunələr və pulsuz kalkulyator.
Hesab adətən belə aparılır: elə həmin pulu kirayəyə yox, ipotekaya versən, sonda mənzil sənin olur. Doğrudur, amma yarımçıqdır. Aylıq ödənişin bir hissəsi faizdir və o, kirayə kimi geri qayıtmır; yalnız qalan hissə sizin kapitalınıza çevrilir. Sual ondadır ki, hansı hissə daha böyükdür.
Bu məqalədə cavabı fikirlə yox, bazarın öz rəqəmləri ilə veririk. Sonda kirayə və ya almaq kalkulyatoru ilə öz məbləğlərinizi yoxlaya bilərsiniz.
Bakıda kirayə qiymətin neçə faizini qaytarır
Biz bazarın hər iki tərəfini toplayırıq: satılıq elanları da, kirayə elanlarını da. 2026-cı ilin sentyabr yığımında 249 474 satılıq və 130 815 aylıq kirayə elanı var (günlük kirayələr ayrıca çıxarılıb).
Şəhər üzrə ortalama rəqəmlər belədir:
| Göstərici | Dəyər |
|---|---|
| Satış qiyməti | 2 867 ₼/m² |
| Aylıq kirayə | 12,1 ₼/m² |
| İllik kirayə gəliri | qiymətin 5,1%-i |
| Kirayə ilə qiyməti çıxarmaq | təxminən 20 il |
Yəni orta bir mənzil 20 il fasiləsiz kirayə verilsə, yığılan pul təxminən mənzilin bugünkü qiymətinə bərabər olur. Bu, dünya standartları ilə normal göstəricidir, amma aşağıda görəcəyiniz kimi, ipoteka faizi ilə müqayisədə çox şey deyir.
Bütün ərazilər 4,37% ilə 4,68% arasındadır: rayon seçimi nisbəti dəyişmir. Mənbə: bina.az elanları, sentyabr 2026 (249 474 satılıq, 130 815 aylıq kirayə).
Mərkəzi ərazilərdə nisbət daha da sıxdır:
| Ərazi | Satış, ₼/m² | Kirayə, ₼/m² | İllik gəlir | Neçə ilə çıxır |
|---|---|---|---|---|
| 28 May | 3 413 | 13,3 | 4,68% | 21,4 |
| 20 Yanvar | 2 879 | 11,1 | 4,62% | 21,7 |
| Şah İsmayıl Xətai | 3 498 | 13,5 | 4,62% | 21,6 |
| 8 Noyabr | 2 960 | 11,3 | 4,59% | 21,8 |
| Nəsimi | 3 141 | 11,9 | 4,55% | 22,0 |
| Nizami | 3 269 | 12,2 | 4,49% | 22,3 |
| İnşaatçılar | 2 640 | 9,7 | 4,43% | 22,6 |
| Memar Əcəmi | 2 660 | 9,7 | 4,38% | 22,9 |
| Yasamal | 2 859 | 10,4 | 4,37% | 22,9 |
Baha rayonda kirayə də bahadır, amma qiymət daha sürətlə qalxdığı üçün nisbət praktiki olaraq eyni qalır: 4,4% ilə 4,7% arası. Yəni "hansı rayonda kirayə daha sərfəlidir" sualının cavabı demək olar ki, fərq etmir. Fərq başqa yerdədir.
Kiçik mənzil daha çox qaytarır
Əsl fərq otaq sayındadır:
Sağdakı ikinci rəqəm: kirayə ilə qiyməti çıxarmaq neçə il çəkir. Mənbə: bina.az elanları, sentyabr 2026 (249 474 satılıq, 130 815 aylıq kirayə).
| Otaq | Satış, ₼/m² | Kirayə, ₼/m² | İllik gəlir | Neçə ilə çıxır |
|---|---|---|---|---|
| 1 otaq | 3 264 | 15,8 | 5,81% | 17,2 |
| 2 otaq | 2 957 | 12,5 | 5,08% | 19,7 |
| 3 otaq | 2 771 | 10,9 | 4,73% | 21,2 |
| 4 otaq | 2 814 | 10,4 | 4,43% | 22,6 |
Birotaqlı mənzil dördotaqlıdan üçdə bir çox qaytarır. Səbəb sadədir: kirayəçi üçün otaq sayı yox, yaşaya biləcəyi yer vacibdir, ona görə kiçik mənzillərin kvadratı daha baha kirayə verilir. Nəticə: investisiya üçün alırsınızsa kiçik mənzil, özünüz yaşamaq üçün alırsınızsa böyük mənzil daha "ucuz" başa gəlir.
Əsas müqayisə: 5% gəlir, 8% kredit
İndi iki rəqəmi yan-yana qoyaq.
- Mənzil kirayə ilə ildə təxminən 5% qaytarır.
- Fondun adi ipotekası 8%, güzəştli ipoteka 4%, bankın öz daxili krediti isə faktiki olaraq 12-16% (illik effektiv faiz, FİFD) alır.
Kredit faizi kirayə gəlirindən yüksək olanda, sırf pul axını baxımından kirayədə qalmaq ucuzdur. Almağı sərfəli edən iki şey var və hər ikisi kredit faizindən kənardadır:
- Əsas borc xərc deyil. Aylıq ödənişin bir hissəsi faizdir (o, həqiqətən gedir), qalanı isə sizin öz kapitalınıza çevrilir. Buna görə də düzgün müqayisədə yalnız faizi kirayə ilə tutuşdurmaq lazımdır.
- Qiymət artımı. Mənzil bahalaşırsa, bu artım sizin cibinizə gedir, kirayəçinin yox.
Bu iki amil olmasaydı, 8% faizlə 5% qaytaran aktiv almaq maliyyə baxımından mənasız olardı.
Nümunə: 250 000 ₼-lik mənzil
Şərtlər: 20% ilkin ödəniş (50 000 ₼), 20 illik kredit, eyni mənzilin kirayəsi ayda 900 ₼, qiymət artımı 0% (yəni heç bir proqnoz vermirik).
| Faiz | Aylıq ödəniş | 7 ildə almağın xərci | 7 ildə kirayənin xərci | Almaq neçənci ildən ucuzlaşır |
|---|---|---|---|---|
| 4% (güzəştli) | 1 212 ₼ | 49 045 ₼ | 75 600 ₼ | 1-ci ildən |
| 8% (adi dövlət) | 1 673 ₼ | 102 454 ₼ | 75 600 ₼ | 19-cu ildən |
| 14% (bank krediti) | 2 487 ₼ | 187 181 ₼ | 75 600 ₼ | 30 ildə yox |
20% ilkin ödəniş, 20 illik kredit, qiymət artımı 0%. Rəqəmləri dəyişin, cavab dərhal yenilənir.
Cədvəldə kirayə məbləğini də dəyişdik, çünki cavab yalnız faizdən yox, sizin indi ödədiyiniz kirayədən də asılıdır. Eyni mənzil, eyni kirayə, tək fərq faizdir və cavab tamamilə dəyişir. Güzəştli 4% ilə almaq ilk ildən ucuzdur. Adi 8% ilə kirayə 19 il boyunca ucuz qalır. Bank faizi ilə isə kredit heç vaxt kirayədən ucuz olmur: 30 il ərzində bərabərləşmə baş vermir.
Ona görə də "almaq sərfəlidir, yoxsa kirayə" sualının cavabı əvvəlcə hansı ipotekaya düşdüyünüzdən asılıdır, bazardan yox.
Qiymət artımı hər şeyi dəyişir
Yuxarıdakı hesablamada qiymət artımını 0 götürdük. Bu fərziyyəni azca dəyişmək cavabı kökündən dəyişir:
250 000 ₼-lik mənzil, 20% ilkin ödəniş, 20 illik kredit, kirayə ayda 900 ₼. Rəqəmləri dəyişin, cavab dərhal yenilənir.
İldə cəmi 2% artım bərabərləşmə ilini 19-dan 2-yə endirir, 3% isə birinci ilə. Səbəb riyazidir: faiz yalnız kredit məbləğinə işləyir, qiymət artımı isə mənzilin bütöv dəyərinə. Ona görə kiçik bir artım fərziyyəsi böyük pul deməkdir.
Bu, mühüm nöqtədir: almaq qərarı böyük ölçüdə qiymət artımına bahisdir. Biz gələcəyi proqnozlaşdırmırıq, ona görə kalkulyatorda standart dəyər 0-dır. Öz gözləntinizi yazın və cavabın necə dəyişdiyini görün. Ehtiyatlı olmaq istəyirsinizsə, 0 ilə hesablayın: o zaman cavab "ən pis halda nə olar" sualına cavabdır.
Kirayəçi ipotekanızı ödəyirmi?
Robert Kiyosakinin "Zəngin ata, kasıb ata" kitabından gələn məşhur fikir belədir: mənzili ipoteka ilə alırsınız, kirayəyə verirsiniz, kirayəçi sizin əvəzinizə krediti bağlayır. Bakı rəqəmləri ilə yoxlayaq.
- Aylıq ödəniş
- 1 673 ₼
- Kirayə ödəyir
- 900 ₼
- Cibinizdən çıxır
- 773 ₼
250 000 ₼-lik mənzil, 20 illik kredit, aylıq kirayə 900 ₼ (bazar ortalaması). Rəqəmləri dəyişin, cavab dərhal yenilənir.
250 000 ₼-lik mənzil, 20% ilkin ödəniş, 20 illik kredit və bazar ortalaması olan 900 ₼ kirayə ilə:
| Faiz | Aylıq ödəniş | Kirayə neçə faizini ödəyir | Hər ay cibinizdən |
|---|---|---|---|
| 4% güzəştli | 1 212 ₼ | 74% | 312 ₼ |
| 8% adi | 1 673 ₼ | 54% | 773 ₼ |
| 14% bank | 2 487 ₼ | 36% | 1 587 ₼ |
Yəni Bakıda kirayəçi sizin ipotekanızı ödəmir, təxminən yarısını ödəyir. Səbəb elə yuxarıdakı rəqəmdir: kirayə gəlirliliyi 5%, kredit faizi isə 8% və ya daha yüksəkdir. Kitabın yazıldığı bazarlarda gəlirlilik kredit faizindən yüksək idi, burada isə aşağıdır.
Kirayənin ödənişi tam örtməsi üçün lazım olan ilkin ödəniş:
- 4% güzəştli ipoteka ilə: 41%
- 8% adi ipoteka ilə: 57%
- 14% bank krediti ilə: 72%
Bu o demək deyil ki, kirayəyə vermək mənasızdır. Ödədiyiniz aylıq məbləğin bir hissəsi faizdir (xərcdir), qalanı isə sizin kapitalınıza çevrilir, üstəlik onun yarısını kirayəçi ödəyir. 20 ildən sonra mənzil sizin olur və ödənişlərin təxminən yarısını başqası verib. Amma "özü özünü ödəyən investisiya" deyil: hər ay cibinizdən pul çıxacaq.
Hesablamada nəzərə alınmayanlar da var və hamısı mənfi tərəfdədir: boş qalan aylar, təmir, vasitəçi haqqı, vergi. Müsbət tərəfdə isə bir şey var: kredit ödənişi sabitdir, kirayə isə illər keçdikcə artır, ona görə fərq zamanla azalır.
Necə hesablayırıq
Kalkulyatorun məntiqi sadədir və heç bir gizli əmsalı yoxdur:
- Almağın xərci = ödədiyiniz faiz + ilkin ödənişin bankda qazana biləcəyi gəlir - mənzilin qiymət artımı.
- Kirayənin xərci = seçdiyiniz müddət ərzində ödədiyiniz kirayə, illik artımla birlikdə.
- Bərabərləşmə ili = almağın yığılmış xərcinin ilk dəfə kirayənin yığılmış xərcindən aşağı düşdüyü il.
19-ci ildə bərabərləşir
250 000 ₼-lik mənzil, 20% ilkin ödəniş, 20 illik kredit, kirayə 900 ₼, qiymət artımı 0%. Rəqəmləri dəyişin, cavab dərhal yenilənir.
Ödədiyiniz əsas borc xərcə daxil edilmir, çünki o, sizin kapitalınız olaraq qalır. İlkin ödənişi isə əksinə, itirilmiş imkan kimi sayırıq: o pul bankda otursaydı, faiz gətirəcəkdi.
Nə vaxt almaq, nə vaxt kirayə
Rəqəmlərdən çıxan praktiki qaydalar:
- Güzəştli ipotekaya düşürsünüzsə, alın. 4% faiz kirayə gəlirindən aşağıdır, müqayisə ilk ildən almağın xeyrinədir.
- 5 ildən az qalacaqsınızsa, kirayə qalın. Adi faizlə bərabərləşmə ili 19-dur, üstəlik alqı-satqının birdəfəlik xərcləri (notarius, sığorta, qiymətləndirmə) də var.
- Kirayə bahadırsa, hesablayın. Eyni mənzilin kirayəsi 900 yox, 1 200 ₼ olsaydı, bərabərləşmə 19-cu ildən 8-ci ilə düşür.
- İnvestisiya üçünsə, kiçik mənzilə baxın. Birotaqlı 5,8%, dördotaqlı 4,4% qaytarır.
- Kirayəyə vermək üçün alırsınızsa, ilkin ödənişi böyük tutun. 8% faizlə kirayənin ödənişi tam örtməsi üçün 57% ilkin ödəniş lazımdır.
Rəqəmlər haradandır
Hesablamalar bina.az elanlarının sentyabr 2026 yığımına əsaslanır: 249 474 satılıq və 130 815 aylıq kirayə elanı. Bunlar elan qiymətləridir, real sövdələşmə qiymətləri deyil, yəni faktiki rəqəmlər adətən bir qədər aşağı olur. Günlük kirayələr (1 603 elan açıq şəkildə günlük işarələnib, bir hissəsi isə mətndən müəyyən edilib) hesablamadan çıxarılıb, çünki onlar aylıq bazarı təhrif edir. Eyni səbəbdən Sea Breeze kimi kurort tipli ərazilər cədvəllərə salınmayıb: orada yay aylarının kirayəsi 12 aya vurulanda süni şəkildə yüksək gəlirlilik alınır.
Öz mənzilinizlə yoxlamaq üçün: kirayə və ya almaq kalkulyatoru, ipoteka kalkulyatoru və nə qədər ala bilərəm.
Bu yazını qiymətləndirin
Sizin rəyiniz növbəti yazıların daha yaxşı olmasına kömək edir.