Снимать или покупать? Ответ в цифрах бакинского рынка

Обычно считают так: платите ту же сумму не за аренду, а по ипотеке, и в конце квартира ваша. Это верно наполовину. Часть платежа - проценты, они не возвращаются так же, как и арендная плата; вашим капиталом становится только остальное. Вопрос в том, какая часть больше.

Здесь мы отвечаем не мнением, а цифрами самого рынка. В конце вы сможете подставить свои суммы в калькулятор аренды и покупки.

Какую часть цены возвращает аренда в Баку

Мы собираем обе стороны рынка: и объявления о продаже, и об аренде. В выгрузке за сентябрь 2026 года 249 474 объявления о продаже и 130 815 объявлений о помесячной аренде (посуточные исключены).

Средние показатели по городу:

То есть если средняя квартира сдаётся без перерыва 20 лет, собранная сумма примерно равна её сегодняшней цене. По мировым меркам это нормальный показатель, но в сравнении с ипотечной ставкой он говорит о многом.

28 May4,68%

20 Yanvar4,62%

Ş. İ. Xətai4,62%

8 Noyabr4,59%

Nəsimi4,55%

Nizami4,49%

İnşaatçılar4,43%

Memar Əcəmi4,38%

Yasamal4,37%

Все районы укладываются между 4,37% и 4,68%: выбор района не меняет соотношение. Источник: объявления bina.az, сентябрь 2026 (249 474 о продаже, 130 815 об аренде).

В центральных районах соотношение ещё плотнее:

В дорогом районе дороже и аренда, но цена растёт быстрее, поэтому соотношение остаётся практически одинаковым: от 4,4% до 4,7%. Ответ на вопрос "где выгоднее снимать" почти не зависит от района. Разница в другом.

Маленькая квартира возвращает больше

Настоящая разница - в числе комнат:

1 комн.5,81%17,2 лет

2 комн.5,08%19,7 лет

3 комн.4,73%21,2 лет

4 комн.4,43%22,6 лет

Второе число справа: за сколько лет аренда окупает цену. Источник: объявления bina.az, сентябрь 2026 (249 474 о продаже, 130 815 об аренде).

Однокомнатная квартира возвращает на треть больше четырёхкомнатной. Причина простая: арендатору нужны не комнаты, а место для жизни, поэтому квадратный метр маленькой квартиры сдаётся дороже. Вывод: для инвестиции выгоднее маленькая квартира, для собственного проживания большая обходится относительно дешевле.

Главное сравнение: доходность 5%, кредит 8%

Поставим рядом два числа.

• Квартира возвращает арендой около 5% в год.
• Обычная ипотека Фонда стоит 8%, льготная 4%, собственный кредит банка фактически 12-16% (эффективная годовая ставка).

Когда ставка выше арендной доходности, по чистому денежному потоку снимать дешевле. Покупку делают выгодной две вещи, и обе лежат вне ставки:

1. Основной долг - не расход. Часть платежа это проценты (они действительно уходят), остальное превращается в ваш собственный капитал. Поэтому в честном сравнении с арендой сопоставляют только проценты.
2. Рост цены. Если квартира дорожает, рост достаётся вам, а не арендодателю.

Без этих двух факторов покупка актива с доходностью 5% на деньги под 8% не имела бы финансового смысла.

Пример: квартира за 250 000 ₼

Условия: первоначальный взнос 20% (50 000 ₼), кредит на 20 лет, аренда такой же квартиры 900 ₼ в месяц, рост цены 0% (то есть никаких прогнозов).

Цена квартиры150k ₼250k ₼400k ₼

Аренда в месяц

4% льготная

8% обычная

14% банк

700 ₼

1лет

24лет

30+лет

900 ₼

1лет

19лет

30+лет

1 100 ₼

1лет

13лет

30+лет

1 300 ₼

1лет

3лет

26лет

1 500 ₼

1лет

1лет

23лет

Взнос 20%, кредит на 20 лет, рост цены 0%. Меняйте параметры, ответ пересчитывается сразу.

В таблице мы меняли и размер аренды, потому что ответ зависит не только от ставки, но и от того, сколько вы платите за аренду сейчас. Та же квартира, та же аренда, разница только в ставке, а ответ меняется полностью. Под 4% покупка дешевле с первого года. Под 8% аренда остаётся дешевле 19 лет. С банковской ставкой покупка не становится дешевле аренды вообще: за 30 лет равенство не наступает.

Поэтому ответ на вопрос "снимать или покупать" сначала зависит от того, на какую ипотеку вы проходите, а не от рынка.

Рост цены меняет всё

В расчёте выше рост цены равен нулю. Небольшое изменение этого предположения переворачивает ответ:

Ставка ипотеки4% льготная8% обычная14% банк

Годовой рост ценыС какого года покупка дешевле

0%19 лет

1%12 лет

2%2 лет

3%1 лет

5%1 лет

Квартира за 250 000 ₼, взнос 20%, кредит на 20 лет, аренда 900 ₼ в месяц. Меняйте параметры, ответ пересчитывается сразу.

Всего 2% в год сдвигают год равенства с 19-го на 2-й, а 3% - на первый. Причина арифметическая: проценты начисляются только на сумму кредита, а рост цены идёт на полную стоимость квартиры. Поэтому маленькое предположение стоит больших денег.

Это ключевой момент: решение купить во многом является ставкой на рост цен. Мы не прогнозируем будущее, поэтому в калькуляторе значение по умолчанию равно нулю. Впишите собственное ожидание и посмотрите, как изменится ответ. Если хотите осторожный расчёт, оставьте ноль: тогда вы увидите худший сценарий.

Платит ли арендатор вашу ипотеку

Известная идея из книги Роберта Кийосаки "Богатый папа, бедный папа" звучит так: берёте квартиру в ипотеку, сдаёте её, и арендатор гасит кредит за вас. Проверим на бакинских цифрах.

Ставка ипотеки4% льготная8% обычная14% банк

Первоначальный взнос20%

54%

Платёж в месяц

1 673 ₼

Платит аренда

900 ₼

Из вашего кармана

773 ₼

Квартира за 250 000 ₼, кредит на 20 лет, аренда 900 ₼ в месяц (среднее по рынку). Меняйте параметры, ответ пересчитывается сразу.

Квартира за 250 000 ₼, взнос 20%, кредит на 20 лет и аренда 900 ₼ (среднее по рынку):

То есть в Баку арендатор не платит вашу ипотеку, он платит примерно её половину. Причина в том же числе: доходность аренды 5%, а кредит стоит 8% и выше. В рынках, для которых писалась книга, доходность была выше ставки, здесь она ниже.

Какой взнос нужен, чтобы аренда покрывала платёж целиком:

• при льготной ставке 4%: 41%
• при обычной ставке 8%: 57%
• при банковской 14%: 72%

Это не значит, что сдавать бессмысленно. Часть платежа - проценты (это расход), остальное превращается в ваш капитал, и половину этого платит арендатор. Через 20 лет квартира ваша, и примерно половину платежей внёс кто-то другой. Но это не инвестиция, которая содержит себя сама: каждый месяц вы доплачиваете.

В расчёте не учтено то, что работает против вас: простои, ремонт, комиссия посредника, налог. За вас работает одно: платёж по кредиту фиксирован, а аренда со временем растёт, поэтому разрыв сокращается.

Как мы считаем

Логика калькулятора простая, скрытых коэффициентов нет:

• Расходы на покупку = уплаченные проценты + доход, который принёс бы первоначальный взнос на депозите, минус рост цены квартиры.
• Расходы на аренду = аренда за выбранный срок с учётом ежегодного роста.
• Год равенства = первый год, когда накопленные расходы на покупку опускаются ниже накопленных расходов на аренду.

Ставка ипотеки4% льготная8% обычная14% банк

ПокупкаАренда

300k200k100k0

11925 лет

сравниваются на 19-м году

Квартира за 250 000 ₼, взнос 20%, кредит на 20 лет, аренда 900 ₼, рост цены 0%. Меняйте параметры, ответ пересчитывается сразу.

Выплаченный основной долг в расходы не входит, потому что остаётся вашим капиталом. Первоначальный взнос, наоборот, учитывается как упущенная возможность: эти деньги могли бы лежать на депозите.

Когда покупать, а когда снимать

Практические выводы из цифр:

• Проходите на льготную ипотеку - покупайте. Ставка 4% ниже арендной доходности, сравнение в пользу покупки с первого года.
• Останетесь меньше 5 лет - снимайте. При обычной ставке год равенства девятнадцатый, плюс разовые расходы сделки (нотариус, страховка, оценка).
• Дорогая аренда меняет счёт. Если аренда той же квартиры 1 200 ₼, а не 900 ₼, год равенства сдвигается с 19-го на 8-й.
• Для инвестиции смотрите маленькие квартиры. Однокомнатные дают 5,8%, четырёхкомнатные 4,4%.
• Покупаете, чтобы сдавать, - берите больший взнос. При ставке 8% аренда покрывает платёж целиком начиная с взноса 57%.

Откуда цифры

Расчёты основаны на выгрузке объявлений bina.az за сентябрь 2026 года: 249 474 о продаже и 130 815 о помесячной аренде. Это цены объявлений, а не цены сделок, реальные суммы обычно немного ниже. Посуточная аренда исключена (1 603 объявления помечены как посуточные, часть определена по тексту), потому что она искажает помесячный рынок. По той же причине курортные зоны вроде Sea Breeze не попали в таблицы: там летняя аренда, умноженная на 12 месяцев, даёт искусственно высокую доходность.

Проверить на своей квартире: калькулятор аренды и покупки, ипотечный калькулятор и сколько я могу себе позволить.